三人行，必有股民
01宋城演艺
其实做旅游景点的公司很多，为什么我觉得宋城是其中最优秀的。
1.宋城的成本端控制能力是最强的，以这次疫情为例，疫情后宋城是可以做到不亏损的，但很多其他景点类似于海昌海洋公园根本做不到，原因是不开门海昌也要养动物，但不开门宋城不表演自然花的钱就少了，这是商业模式天然的优秀。
2.大家资产都不轻，但宋城的ROE是最高的。类似于华侨城方特等人造景点ROE都远低于宋城只有个位数。如果仔细拆解会发现宋城净利率最高，这个原因是虽然是人造景点，但宋城不需要购买大型设备就可以收钱。类似于欢乐谷是靠游乐场赚钱，这是需要买大设备的，类似于动物园是用动物吸引人来赚钱，动物养殖购置也是很大的成本，而宋城什么都没有，就是表演节目，人力是他最大的成本。
因此宋城很大程度上收益源自于管理能力的体现，如何做好演艺，设计好演艺，让演员表演好，这一块是软实力的竞争。
这个看起来很虚，但大家可以从一个事实读出宋城的软实力，在过去全国推出了非常多大型演艺类的人造景点，但到今天为止，活下来了还实现了大型扩张的，只有宋城一家。
我们很难去判断软实力管理能力这个东西，但从既往的历史来看，宋城是非常优秀而且有很深护城河的。
3.宋城未来的增长肯定是要看扩张，换句话说就是不停的开演艺项目，开的越多赚的预期多。目前宋城有10个园，明年准备开一个上海一个佛山，之后还有珠海西塘等地也有项目。在建或者在筹备的有6个。
从过去情况来看宋城在城市开的项目效果都比较好，比如三亚，杭州等，因此对于宋城西安和上海两个项目市场是有很高期待的，如果这两个项目运营情况好，市场可能会给其更高的估值。
因此大家
过去两年，资本市场对物业股一直都是高看一眼的。年初时的保利物业、碧桂园物业，现在的融创物业，市盈率一度高达近百倍，行业平均市盈率也在40倍左右。
物业股被高估了吗？受益于房地产母公司过去两年销售面积的高增长，短期内，市场并不需要担心头部物业公司的业绩增速问题，长远看，也有集中度提升以及可想象的增值服务拓展空间。所以，这两年物业股的估值看似很高，却也有其存在的合理因素。
但近期扎堆上市的物业公司正面临急转直下的市场环境。9月以来，物业股整体跌幅达20%-30%；10月成功上市的4家公司，3家破发；保利物业较今年5月的高点跌去40%……
经历普涨后，物业股正走向价值的回归。长远看，物业公司要么规模化，要么差异化，一批没有任何特色、规模优势的中小物业公司，并不值得市场给予较高估值。
在这个过程中，投资者要想清楚的是，你买的到底是负责清洁安保的传统服务业，还是掌握巨大流量、丰富场景的平台？
物业股盛世：
高成长、高确定性、高估值
这是物业股最好的时代，称之为物业股盛世也不夸张。
物业股能保持较高的估值，核心原因就在于，物业公司受益于房地产母公司前两年销售的新房结算交付，业绩保持了高增长。
并且，相比房地产，物业绝对是个好生意。
一来，对比动辄70%、80%负债率的房地产公司，物业属于轻资产行业；二来，现金流特别好，你看任何一家物业公司的现金流都特别好。
更重要的是，物业是每年需要重复消费的刚需服务，就算没有增量，这个行业也会受益物业费增长，规模保持温和的增长，具备可持续发展属性。
你可能不知道，物业公司近几年的业绩有多好？以头部的几家公司为例，年至年碧桂园物业净利润增长3.15倍、保利物业净利润增长1.24倍，最近上市的融创物业净利润更是增长5.29倍。
这三家头部物业公司，最近三年净利润复合增速都保持在50%以上，融创物业净利润年复合增速更是超过%。
如果只是过往的业绩增速快，并不足以让劳动密集型的物业股，享受科技股般的高估值。由于房企的销售结算滞后性，往后一两年头部物业公司继续受益母公司的结算面积增加，业绩保持中高速增长，确定性也非常高。
例如，保利地产(17.27+2.25%,诊股)年、年销售面积分别增长40.3%和23.4%，融创年、年销售面积分别增长.1%和37%，其他头部房企的销售面积也均保持了中高速增长。
换句话说，市场并不需要担心物业公司的短期业绩问题，长远看，也有集中度提升以及可想象的增值服务拓展空间。所以，最近两年物业股的估值看似很高，但也确实有其存在的合理因素。
试问，你还能再找到一个，对应中国亿万家庭的日常生活服务需求，几百亿平米存量物业运维需求，如此光芒万丈的行业吗？
物业股集体回调，
行业高增长不再？
9月以来，物业股整体跌幅达20%-30%；10月成功上市的4家公司，3家破发，其中第一服务上市首日跌幅近27%；保利物业较今年5月的高点跌去40%。短短几个月，市场对物业股的态度发生了逆转。
这背后是，“三道红线”下，开发商分拆上市的意愿暴增，物业股IPO井喷成了板块回调的导火索。归根结底，这个行业一直存在一些隐患，越来越多新股IPO，谋求高估值发行放大了这些问题。
首先，行业能否长期高增长？
-年，国内商品房的销售额从8.7万亿增至15.97万亿，这直接带动物业公司的业绩高速增长。但这种高增长背后，却存在隐忧。因为，为物业公司提供业绩储备的房企，销售面积增速停滞了。
年、年及今年前10个月，国内商品房销售面积增速分别为1.3%、-0.1%、0%。头部房企通过集中度提升，保持了高于行业的增速，但增速也大幅放缓。
房企的销售规模缓慢增长，甚至面临持续下滑的冲击，长期看物业公司的高增长自然不可能持续。物业股靠规模带来业绩增长的“天花板”很明显。
其次，物业公司真这么赚钱？
越来越多投资人开始怀疑物业公司的业绩水分，认为它们短期可以通过与开发商的一些关联交易，冲刺一下利润。比如关联交易属性比较强的车位销售、租赁。
这个问题是客观存在的，新股大量供给放大了这一点。因为新股为了更高的发行市值，往往希望给市场更高的业绩增速指引。你懂的。
对比物业公司的毛利率你会发现，排在前列的是奥园健康、正荣服务这类中小规模公司，而保利物业、万科物业则垫底。
中小型公司毛利率远高于头部公司，其关键在于它们的社区增值服务。
比如7月份刚刚上市的正荣服务（HK:），上半年整体毛利率为35%，物业管理服务毛利率为24.7%，社区增值服务（收入占比13.6%）毛利率高达69%；对比保利物业，上半年整体毛利率为20.38%，物业管理服务毛利率为17%，社区增值服务（收入占比21.1%）毛利率为30.2%。
前者的社区增值服务毛利率远高于后者。目前物业公司的社区增值收入主要包括卖车位、上门保洁及局部装修、维修服务等。而上半年，正荣服务社区增值服务中，车位租赁管理收入占比50%，同比增长63.8%。
中信证券(29.64+1.16%,诊股)直言，行业存在各种形式的关联方利益倾斜，尽管这些并非都是不合理的利益输送，但房地产开发公司对物业公司“扶上马、送一程”，在做法和会计处理上无统一标准，会导致部分高毛利率企业不值得高估值，因其业绩包含一部分关联方支持的因素。
最后，充满想象空间的增值服务创新业务，能否撑起未来？
比如，碧桂园服务的房产增值、绿城服务的资产管理服务等等，不少公司希望通过产业链整合，来开发一整套生活服务系统，从家*到养老，从广告到环卫，从教育到保险……
但这一块未来能不能持续拉动物业公司业绩增长，现在还具有不确定性。因为想要有可变现的业主增值服务，前提要有足够大的业主基数或密度，随之而来的一个问题是，管理面积变大以后，这一块到底能做成什么样谁都说不清楚。
就拿现有物业基础服务来说，业主们的满意度也是一言难尽。连口碑不错的万科物业，也被送了锦旗“干啥啥不行，收钱第一名”……
某种程度上，大而全的增值业务模型很难成功，面面俱到可能导致样样落后。核心在于这些服务，是复杂的非标工作。物业公司至今为止在增值创新服务方面雷声大，雨点小，或许就和服务专业度不够有关。
长期看，增值服务无疑是物业公司的一大增长点，但现在这块形成规模化且可复制的趋势并不明显。
这样看下来，也难怪市场先生会挥起大刀向它们的股价砍去。
只有“新故事”，
才能拯救物业高估值
股漫漫其修远兮，吾将上下做波段
扫
