来源：新财富
最近一年，刘志强、翟美卿创办的香江集团高调亮相文旅市场，通过新设立的万有集团在江苏扬州、广西南宁、广东惠州连续签约投建大型文旅项目。按照规划，这些项目总投资规模亿元，建成后总接待量仅次于美国迪士尼。立足二三线城市的万有集团，能否弯道超车，其是否具有与老牌文旅龙头竞争的资金实力？
新财富研究发现，以家居商贸起家的香江集团，以金融股权与能源资源的投资为核心，旗下形成了多元化的资产版图。广发银行、广发证券、广发基金和广东南粤银行等早期布局的投资项目构成其金融板块的“压舱石”。在家居商贸业务行业地位日渐衰落、金融投资业务平稳增长的背景下，香江集团旗下资产价值呈现此消彼长的变化，近年实力徘徊不前。资金供给端，以香江集团的资产体量，其融资规模当在80亿元左右。
如果按万有集团惠州、南宁两个项目前5年要完成约亿元投资大致推算，平均每年要维持亿元的投资规模；若以10年为建设周期、3个项目同时推进，平均每年要维持亿元的投资规模。在“去杠杆”的大趋势下，万有集团将如何依靠股东力量撬动这样的项目呢？
如果试图复制“文旅+地产”模式，香江集团也未必拥有优势。本世纪初，其曾涉足房地产开发业务，并一度跃居国内房企阵营前列。但大盘开发模式下，其地产业务增长乏力，并在天津投资中遇阻，最终注入上市公司香江控股。年开始，香江集团完成资产重组，在“去地产化”战略之下，推动香江控股向家居物流领域转型，相继将家族持有的香江家居、健康产业等项目注入香江控股。通过资产注入及大手笔分红，香江集团实现旗下资产证券化，成功套现脱身，并获得不菲的资产回报，而香江控股市值跌幅超过83%。未来，万有集团的项目资产会否被注入上市公司呢？
来源:新财富(ID:newfortune)作者:杜冬东原标题:《香江集团文旅险途》富力地产（.HK）、雅居乐集团（.HK）、华侨城（）等巨头纷纷出售资产、降低负债的背景下，仍有一位广东富豪逆势投资扩张，将逾万亩土地收入囊中。他正是与富力地产创始人李思廉有姻亲关系的刘志强。
年9月11日，“香江系”掌门人、香江集团董事局主席刘志强，以万有集团董事会主席的身份，出席了万有（惠州）国际旅游度假区项目签约仪式。万有集团选址广东省惠州市仲恺高新区，总投资约亿元，规划约公顷土地，计划打造一个世界级文化旅游综合体。
这已是万有集团第三次出手。此前，其在广西南宁、江苏扬州投下了另外两个旅游度假区项目，计划总投资高达亿元。截至目前，南宁项目已拿下面积.亩的地块，与占地约亩的扬州一期项目进入了开工建设阶段。
工商资料显示，万有集团旗下包括万有控股集团、广东万有文旅、珠海万有文旅和万有文旅管理4大经营主体（图1）。其中，广东万有文旅旗下有万有（扬州）、万有（南宁）及万有国际文化等子（孙）公司。
万有控股集团、广东万有文旅、珠海万有文旅3家公司由香江集团旗下公司持股60%、广东万有文旅发展有限公司（简称“万有文旅发展”）持股40%。两名自然人陈嘉莉、郑伟刚分别持有万有文旅发展95%、5%股权。万有文旅管理则由万有文旅发展持股60%、香江集团旗下公司持股40%。这些公司多注册成立于年。
“万有系”公司（简称“万有集团”）抛出的总额高达亿元的投资计划，意味着由刘志强、翟美卿掌控的“香江系”高调亮相国内文旅度假市场。这对叱咤商界的夫妇是否有足够的能量撬动高达千亿的投资项目？大举进*旅游度假市场背后，“香江系”在下一盘什么棋呢？
01
宏伟的投资蓝图
年3月25日，万有集团以底价11.04亿元拿下位于南宁市良庆区那马镇的.亩土地。与周边拍卖土地动辄七八千元/平方米的价格相比，万有集团以不到元/平方米拿地，相当于“白菜价”入手。
为支持万有集团项目，南宁良庆、扬州仪征等地紧锣密鼓在征地拆迁。截至年8月，南宁已完成征地约0亩、房拆约8万平方米，临时安置相关人员超过0人。而万有集团在惠州的投资项目，规划用地面积更达到公顷。
公开资料显示，万有集团位于惠州、南宁及扬州的三个国际旅游度假区项目，预计建成投入运营后每年可吸引总游客0万人次，并有望带动相关产业就业机会30万个。
万有集团的投资，动静不可谓不大。但这家成立不足两年时间的集团能否如期打造出承诺的文旅项目，外界仍有很多疑问。
弯道超车式规划
世界主题乐园权威研究机构美国主题娱乐协会（TEA）与美国AECOM集团联合发布的《全球主题公园调查报告》显示，华侨城、华强方特（.OC）、长隆集团是中国近年游客量接待最多的三家文旅度假企业。年，华侨城以万人的游客量居国内首位，长隆集团则以.8万人居第三位（表1）。
全球范围看，美国迪士尼、英国默林娱乐集团（MerlinEntertainments）最近5年稳占游客量最大文旅项目排行榜前两席，年二者的游客接待量分别达1.56亿人次、万人次。数据显示，迪斯尼、默林娱乐过去5年间的游客接待量分别保持在1.3-1.6亿人次、-万人次区间，相对稳定。
受新冠肺炎疫情影响，年全球游客量存在不同程度的同比减少，年世界文旅行业的游客接待规模有望成为阶段性的峰值。Wind数据显示，年前三季度，华侨城净利润同比减少20.33%、归母净利润同比减少12.5%；华强方特营业收入同比减少34.16%，归母净利润同比减少78.03%，扣非净利润同比下滑.7%。
而按照万有集团惠州、南宁和扬州三个项目规划，其建成后预计每年吸引游客分别约万人次、万人次、万人次，合计高达0万人次，有望超过华侨城、华强方特和长隆集团，跃居国内文旅行业之首；且超过默林娱乐的0多万人次，升至世界文旅行业第二位。
仅其惠州项目的游客接待量，即可比肩长隆集团（年为.8万人次）。但事实上，目前世界游客量接待最多的项目——美国佛罗里达迪斯尼魔法王国年也仅接待万人次。万有集团的项目规划不可谓不宏伟。
目前，万有集团已聘任国内文旅行业“明星经理人”陈万成为董事长兼总裁，前述投资项目正由专业团队推进实施。
年出生的陈万成，曾出任长隆集团董事局副主席，协助长隆集团创始人苏志刚经营。年初，陈万成离职，此后进入佳龙集团担任董事会执行主席兼总裁，期间参与了被称为当时国内投资体量最大、投资规模高达亿元的四川成都天府国际旅游度假区，以及总投资亿元的福建石狮佳龙文化旅游等项目。不过，在天府新区的留言板上，有留言反映，佳龙集团度假区年“打围后毫无动静”。而石狮项目从公开资料看，在签约后也无新的进展。年，陈万成离开佳龙集团，双方因劳动争议分别向北京市通州区人民法院提起诉讼。
年9月11日，陈万成以万有集团董事长兼总裁的身份出现在惠州项目签字仪式现场。他的加盟，一度使万有集团在南宁的项目在当地被传“由广州长隆的团队负责运营”。
资深人士加盟、搭建专业团队，人才不失为万有集团的一项优势。即便如此，万有集团投资项目的成败也紧系于需求端——其所处区域的人口腹地、市场容量及市场环境。
国内游客接待量遥遥领先的华侨城、长隆集团，均成长于富庶的粤港澳大湾区，其主要项目分布于深圳、广州和珠海。文旅项目的成功，与“地利”存在莫大关系，正是广阔的市场腹地孕育出国内最强的文旅品牌。
数据显示，年广西常住人口万人，南宁常住人口约为.41万。南宁项目每年吸引游客量约万人，这相当于全自治区人数的2/3、南宁人口的4倍。可见，该项目势必需要极强的辐射能力。
据了解，南宁已有万达茂、方特东盟神画、融创极地海洋世界等一批大型文旅项目，但多数项目经营平淡。当地市民介绍，位于南宁龙岗片区的万达茂，是万达集团旗下的文旅商业综合体，非周末及节假日之时人流有限。方特东盟神话位于凤岭南片区，是华强方特建设的大型室外主题乐园，节假日人流尚可。融创极地海洋世界位于沙井片区，虽是广西首家大型极地海洋世界，但工作日人流量不多。
万有集团惠州项目选址仲恺高新区潼湖湿地附近，涉及仲恺陈江、潼侨、沥林三个镇街。这一项目紧挨着碧桂园（.HK）的潼湖科技小镇，占地3.3万亩，面积将超过潼湖科技小镇。地处粤港澳大湾区东岸的惠州，年全市常住人口仅万人。万有惠州项目规划游客接待量万人，相当于本地人口7倍以上，其势必与周边深圳、广州及珠海的华侨城、长隆集团等项目产生正面竞争。
常住人口万人的扬州，自古有“淮左名都，竹西佳处”、“中国运河第一城”之称，有世界遗产城市、世界美食之都、世界运河之都、东亚文化之都、首批国家历史文化名城等美誉，是具有传统特色的风景旅游城市。万有集团文旅项目进入扬州，也必然会与当地的老牌文旅项目同台竞技。
一份权威的GDP排名数据显示，扬州、南宁、惠州三地年GDP规模分别位居国内城市35、50、53位。三市的经济优势在国内并不出类拔萃。与粤港澳大湾区的头部文旅企业比较，万有集团的投资项目市场优势并不明显。依托国内二三线城市的人口与市场容量，万有集团如何超越粤港澳大湾区的老牌文旅企业？其实现弯道超车的优势何在呢？
事实上，有业内人士表示，在国内城市竞争与分化的趋势下，以二三线城市为主战场的文旅企业近年普遍后劲乏力。典型者如宋城集团，其项目主要分布在杭州、丽江和三亚等旅游城市，曾于年挤入中国主题公园TOP10，此后又被挤出国内十强之列。
盈利之路充满未知
国内的文旅行业，实力强大的投资商扎堆，既有华强方特、长隆集团、宋城集团等文旅企业，也有万达集团、中国恒大（.HK）、融创中国（.HK）、北京国际度假区有限公司、长甲集团、山水文园集团等地产商，以及开元酒店集团、华谊兄弟（27）、北京文化（）等跨界企业。年上海迪士尼开业之后，梦工厂、环球影城、默林娱乐等外资巨头也相继涌入。
激烈竞争、过度投资，国内文旅度假行业存在“千旅一面”等现象，投资项目亏损普遍。万达集团董事长王健林在年上海迪士尼开业之时，曾放话“万达城会让上海迪士尼20年内无法盈利”，但此后在年，万达文旅被迫将13个文旅项目91%的股权出手。据业内人士介绍，国内主题乐园70%项目亏损，约20%持平，盈利项目不足10%。在中国，文旅度假算不上是一门好做的生意。近日，美国迪士尼传出消息，公司年的净亏损已经超过28亿美元，将裁员3.2万人。
由于投资体量大、回报周期长，单纯靠文旅项目赚钱并非易事，“文旅+地产”成为备受追捧的商业模式，由地产业务反哺文旅项目。据不完全统计，截至目前，已有57家百强房企进入文旅领域，其中有10家成立了专门的文旅公司（集团），包括中国恒大、碧桂园、保利发展（048）、融创中国等。
近日，中国奥园（.HK）旗下的中国文旅提交的招股书显示，-年，其文化旅游业务收益仅占0.2%、20.2%、19.3%，主要营收仍然是房地产。纵观国内的龙头文旅企业，普遍未构建成熟的盈利模式，其商业效益也不尽人意，开发文旅度假项目惨败而归的案例屡见不鲜。
公开资料显示，万有集团在南宁那马的GC-地块包含4个地块——其中3块的性质为“零售商业、城镇住宅”，合计出让面积.43亩，规定零售商业占总计容建筑面积的比例为3%-5%，其余为住宅；仅有1地块的性质为“娱乐健康兼容商业、商务”，出让面积.亩，商业商务建筑面积占计容建筑面积的比例为≤49%（其中零售商业占比不超过10%，其余为旅馆用地和商务办公用地），其余为娱乐康体。
南宁另一宗GC-地块则包括3块土地——其中2块为零售商业、城镇住宅性质，合计出让面积.亩；另外有1地块的性质为“娱乐健康兼容商业、商务”，出让面积.亩。土地相关使用要求，同上述地块。
年11月3日，万有集团再度摘下面积.06亩的文旅综合体地块。该地块的土地用途规划与前述两地块相似，其中.88亩为城镇住宅、零售商业用地，另外.18亩为娱乐、零售商业、旅馆及商务金融用地。
根据土地规划，上述项目内会建设容积率＞2.0且≤2.8的城镇住宅。前期摘得的.亩文旅综合用地，其中亩用于旅游项目，另外亩为商住部分，地产项目用地占比超过53.88%，并由中南建设（）旗下公司操盘。年3月，中南集团方面已与万有集团联合注册成立了项目公司南宁景信置业有限公司，两方分别持股60%、40%。
此外，扬州项目主要建设集狂野世界、山海奇幻等旅游体验景区，主题度假酒店群、文化演艺和休闲度假小镇于一体的世界级文化旅游综合体。年8月14日，万有扬州以底价竞得编号为-62的地块。该地块性质为住宅用地，出让年限70年，出让总用地面积为4.87万平方米，建设用地面积4.87万平方米，容积率≧1.5且≦2。
万有集团通过旅游度假项目以低廉的价格拿到了大量土地，其中位于南宁、扬州项目，住宅和商业用地占比很大。这些迹象或表明，万有集团正在走“文旅+地产”的老路。在传统的商业模式盈利乏力下，万有集团项目能否成功，充满未知。
02疑问重重的财力
据公开资料，万有集团三个旅游度假区项目规划总投资达亿元。其中，惠州项目亿元，建设周期为10年，分三期建设；若以3年为一期，平均每期要投资亿元，即每年投资约67亿元。南宁项目亿元，计划3年内完成首期启动区项目建设，5年内完成首期全部项目建设，10年内完成项目整体建设，其首期投资不低于亿元，首期项目5年，即平均每年投资规模不低于50亿元。扬州项目首期投资亿-亿元，详细投资规划未披露。
大致推算，万有集团仅惠州、南宁两个项目，前5年或要完成约亿元投资，即平均每年要维持亿元的投资规模。以10年为建设周期，若三个项目同时推进，平均每年要维持亿元的投资规模。
年克而瑞乐苇文旅地产年度发布会数据显示，-年国内拟建“中国主题乐园、公园”的投资总额为亿元，-年的投资总额预计为1亿元，平均每年投资不过-亿元。如果按上述测算推进，那么万有集团的计划投资规模，接近国内整个行业投资规模的50%。
其股东方是否有足够的财力撬动这些项目的投资呢？